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乳源瑤族自治縣農村集體經營性建設用地入市管理辦法(試行)

時間:2024-03-19 15:45:55 來源:縣自然資源局 訪問量: -
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  第一章 總則

  第一條  為規范農村集體經營性建設用地入市行為,維護市場交易秩序,保障農村集體經營性建設用地入市各方的合法權益,健全城鄉統一的建設用地市場,根據《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國土地管理法》等法律法規規定,制定本辦法。

  第二條  乳源瑤族自治縣轄區內的農村集體經營性建設用地入市,適用本辦法。

  第三條  本辦法所稱農村集體經營性建設用地是指國土空間規劃確定的工業、商業等經營性用途并經依法登記的農村集體建設用地。

  本辦法所稱入市是指在農村集體經營性建設用地所有權不變的前提下,農民集體以土地所有權人身份通過公開的土地市場,依法將農村集體經營性建設用地使用權以出讓、出租等方式交由單位或者個人在一定期限內有償使用的行為。

  在符合國土空間規劃、用途管制和村民意愿的前提下,經濟合作社、經濟聯合社或經濟聯合總社可以依法將廢棄的集體公益性建設用地轉變為集體經營性建設用地進行開發利用。

  第四條  農村集體經營性建設用地入市應當堅持規劃引領、用途管制、權益保障、權責完整、統一監管、權責相當、合理分配的基本原則。

  第五條農村集體經營性建設用地入市的主體為可行使土地所有權并經依法登記注冊的經濟合作社、經濟聯合社、經濟聯合總社或由其委托代理實施入市的其他法人組織(以下簡稱“入市主體”)。

  土地屬單個集體所有的,由經濟合作社、經濟聯合社代表集體行使所有權;土地屬兩個以上集體分別所有的,由各經濟合作社、經濟聯合社代表集體行使所有權;土地屬鎮級所有的,由經濟聯合總社行使所有權。

  第六條  縣人民政府負責統一指導農村集體經營性建設用地入市工作,并建立工作督導機制、評估機制、容錯機制和糾錯機制,保障入市工作審慎穩妥開展。

  第七條  縣自然資源、發改、財政、住建管理、農業農村、生態環境、稅務、司法、紀檢監察、審計、公共資源交易、工信、市場監督、林業、水務、消防、文廣旅體、人民銀行、各鎮人民政府等有關部門多方聯動,各司其職,共同做好服務指導和監督管理工作。

  經濟合作社、經濟聯合社或經濟聯合總社應當全程參與入市土地開發利用的動態巡查,履行防范、制止違法違規用地建設行為的主體義務,配合政府及有關部門做好入市土地開發利用的監督管理工作,一旦發現問題及時上報政府及有關部門。

  第八條  縣自然資源局根據國土空間規劃、產業規劃及土地利用的實際情況,以及農民集體意愿,將農村集體經營性建設用地擬入市地塊納入年度建設用地供應計劃。

  第二章 入市條件和途徑

  第九條有下列情形之一的土地,不得作為農村集體經營性建設用地入市:

 ?。ㄒ唬┎环蠂量臻g規劃、產業準入和生態環境保護等要求的;

 ?。ǘ┩恋匾约白诘厣系慕ǎ嫞┲锖透綄僭O施權屬有爭議的;

 ?。ㄈ┪赐瓿杉w土地所有權和使用權登記的;

 ?。ㄋ模┧痉C關和行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制土地以及宗地上的建(構)筑物和附屬設施權利的;

 ?。ㄎ澹┮艳k理抵押登記,且未取得抵押權人書面同意的;

 ?。┮越ㄔO用地名義入市以及與建設用地捆綁入市的農用地;

 ?。ㄆ撸┺r村集體經營性建設用地不得入市的其他情形。

  第十條  農村集體經營性建設用地入市的途徑分為就地入市和整治入市。

  就地入市是指依法取得、符合規劃且具備開發建設所需基礎設施等基本條件的農村集體經營性建設用地,可以在原址直接入市。

  整治入市是指在確保建設用地總量不增加、耕地和林地數量不減少、質量有提高、布局有優化的前提下,土地所有權人集體決策同意并經縣人民政府批準,對村莊內零星、分散的農村集體經營性建設用地復墾為農用地后,將取得的集體建設用地指標調整到本縣轄區內符合條件的區域入市。農村集體經營性建設用地整治入市的有關內容另作規定。

  第十一條  對2009年以前已經形成并經第一、二次全國土地調查(以下簡稱“一調、二調”)和第三次全國國土調查(以下簡稱“三調”)為建設用地、但尚未取得合法用地手續的歷史遺留建設用地,按照以下規定處置后可進行入市:

 ?。ㄒ唬?986年12月31日前形成,經一調、二調和三調均調查為建設用地,且權屬無爭議的,經所在村集體經濟組織或村民委員會同意,并公告至少30天無異議,經所在鎮人民政府審核后,予以集體建設用地使用權確權登記。

 ?。ǘ?987年1月1日至1998年12月31日之間形成,經一調、二調和三調均調查為建設用地,符合國土空間規劃,且無權屬來源材料的,應當查明土地歷史使用情況和現狀,確認權屬無爭議后,經所在村集體經濟組織或村民委員會同意,并公告至少30天無異議,經所在鎮人民政府審核,報縣人民政府批準后,予以集體建設用地使用權確權登記。

 ?。ㄈ?999年1月1日至2009年12月31日之間形成、經二調和三調均調查為建設用地,無建設用地合法來源,但符合國土空間規劃的,應先辦理農轉用手續。無權屬來源材料的,應當查明土地歷史使用情況和現狀,確認權屬無爭議后,經所在村集體經濟組織或村民委員會同意,并公告至少30天無異議,經所在鎮人民政府審核,報縣人民政府批準后,予以集體建設用地使用權確權登記。

  第十二條  符合入市條件、且已分戶處理的農村集體經營性建設用地,可按村民自愿的原則,由農村集體經濟組織成員自愿申請土地整合后,經農村集體經濟組織統籌調整安排入市。

  第三章 出讓、出租

  第十三條本辦法所稱的農村集體經營性建設用地使用權出讓,是指經濟合作社、經濟聯合社或經濟聯合總社以土地所有者的身份將農村集體經營性建設用地使用權在一定年限內讓與土地使用者,由土地使用者與土地所有者簽訂土地出讓合同,并向土地所有者支付土地出讓價款的行為。

  本辦法所稱的農村集體經營性建設用地使用權出租,是指經濟合作社、經濟聯合社或經濟聯合總社以土地所有者的身份作為出租人,將一定年限的農村集體經營性建設用地使用權出租給承租人使用,由承租人與出租人簽訂土地出租合同,并向出租人支付租金的行為。

  第十四條  農村集體經營性建設用地使用權出讓最高年限,不得超過國家規定國有建設用地同類土地用途的最高年限。

  農村集體經營性建設用地使用權出租可以根據具體項目需要確定使用年限,但最長不得超過20年。

  第十五條  農村集體經營性建設用地使用權入市土地價格應參照集體建設用地基準地價等政府公示地價和參考土地估價專業評估機構的評估結果確定,并經農村集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或三分之二以上村民代表同意。

  經上述程序確定的入市土地出讓起始價,原則上不得低于集體建設用地基準地價。因特殊原因,出讓起始價低于基準地價的,該宗地在申請入市審批時,經濟合作社、經濟聯合社或經濟聯合總社須提交相關說明材料,說明材料應當包含降低出讓起始價的原因。

  農村集體經營性建設用地使用權出讓起始價的設定不符合上述要求的,鎮人民政府不予受理其入市申請。

  第十六條  農村集體經營性建設用地使用權出讓、出租,應當由擬入市土地所屬經濟合作社、經濟聯合社或經濟聯合總社組織民主表決,經農村集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或三分之二以上村民代表同意入市形成入市意愿表決書(詳見附件1)后,由入市主體向所屬鎮人民政府提交入市意愿表(詳見附件2)。

  第十七條  各鎮人民政府受理入市意愿申請后,應當協助土地所有權人初步確定入市地塊選址、面積、權屬狀況、土地使用情況、地上附著物狀況、擬入市用途等基本情況,核查是否具備入市條件,在10個工作日內出具初審意見。

  符合入市條件的,由鎮人民政府將相關資料報縣自然資源局核查,并提請縣發改、生態環境、文廣旅體、林業、水務、農業農村、工信等部門依職能分工審核并在10個工作日內出具書面意見。

  第十八條  經核查符合入市條件的,縣自然資源局依據國土空間規劃提出擬出讓、出租宗地的規劃條件,明確土地界址、面積、用途和開發建設強度等,并會同縣發改、生態環境部門對擬入市地塊提出產業準入、生態環境保護要求。

  第十九條  符合入市條件的,由入市主體委托土地估價專業評估機構進行地價評估。入市主體根據規劃條件、土地估價結果以及職能部門出具的意見,編制入市方案,并組織民主表決,經農村集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或三分之二以上村民代表同意后,形成入市方案表決書(詳見附件3)。

  入市方案應當包括擬出讓(出租)宗地的土地界址、用途、面積、使用年限、規劃條件、產業準入和生態環境保護要求、交易方式、起始價款及支付方式(采用招標、拍賣、掛牌形式的應明確是否設置保留底價)、競買保證金、入市收益分配、集體組織內部土地經濟關系調整、入市雙方的權利義務及違約責任、期限屆滿時集體經營性建設用地使用權及地上建筑物的處理辦法等內容(詳見附件4)。

  相關職能部門應當為入市主體編制入市方案提供便利,對方案編制中涉及的國土空間規劃、建設、產業準入、生態環境保護要求等方面政策予以解釋說明。

  第二十條  農村集體經營性建設用地使用權出讓、出租,應當由入市主體向擬入市宗地所屬鎮政府提出入市申請,經鎮人民政府審查通過后由鎮人民政府逐級提交縣自然資源局審核、縣人民政府進行審定,取得批復后方可組織入市交易。鎮人民政府提交的相關材料如下:

 ?。ㄒ唬┤胧猩暾埍恚ㄔ斠姼郊?);

 ?。ǘ┤胧袥Q議材料(入市意愿表決書、入市意愿表、入市方案表決書);

 ?。ㄈM出讓、出租宗地入市方案;

 ?。ㄋ模┎粍赢a權證書(集體土地所有權、集體建設用地使用權);

 ?。ㄎ澹┧阪側嗣裾畬彶橐庖?;

 ?。┮巹潡l件、勘測定界圖、宗地界址圖;

 ?。ㄆ撸┢渌枰峁┑馁Y料。

  第二十一條  農村集體經營性建設用地使用權出讓及出租,應當采取招標、拍賣或者掛牌方式公開交易。

  農村集體經營性建設用地使用權出讓及出租,應當在韶關市公共資源交易一體化平臺進行。

  第二十二條  農村集體經營性建設用地使用權出讓、出租交易完成后,由市公共資源交易中心與競得人簽訂成交確認書。

  交易結果應當在本集體經濟組織事務公示欄和市公共資源交易中心門戶網站等進行結果公示,接受社會和群眾監督。

  第二十三條  農村集體經營性建設用地使用權出讓、出租雙方應當簽訂書面合同(詳見附件6、7),并報縣自然資源局備案。

  第二十四條  農村集體經營性建設用地以出讓方式入市,入市雙方除簽訂合同外,還應當與縣人民政府簽訂出讓監管協議(詳見附件8),明確開竣工時間、投資強度、轉讓(轉租)條件、閑置土地處置及違約責任等內容。

  第二十五條  受讓人(承租人)應按合同約定,通過縣財政監管賬戶,向出讓人(出租人)支付集體經營性建設用地使用權出讓(出租)價款。

  出讓人(出租人)完成土地交付后,財政監管賬戶于5個工作日內將集體經營性建設用地使用權出讓(出租)價款轉出至出讓人(出租人)賬戶。出讓人(出租人)應當及時查收確認。

  第二十六條  農村集體經營性建設用地使用權出讓后,交易雙方應持出讓合同、不動產權證書(集體土地所有權、集體建設用地使用權)、土地出讓價款、土地增值收益調節金及稅費繳納憑證等材料,向縣不動產登記中心申請辦理不動產登記。

  第二十七條  農村集體經營性建設用地使用權入市及入市后再轉讓的,應當按照規定繳納土地增值收益調節金,具體辦法另行規定。

  第二十八條  農村集體經營性建設用地入市取得的收益,按照規定納入農村集體資產及收益進行統一管理,在集體經濟組織內部合理分配、使用和監管,接受審計監督和監管。

  經濟合作社、經濟聯合社或經濟聯合總社應當根據有關規定,制訂收益分配方案,并依法履行民主決策程序,在集體經濟組織內部進行公示公告。鎮人民政府應當對收益收支情況進行監督檢查,嚴格規范土地收益的分配、使用和管理。

  應當將土地增值收益的50%以上作為經濟合作社、經濟聯合社或經濟聯合總社提留,歸經濟合作社、經濟聯合社或經濟聯合總社所有,用于村內基礎設施、公益福利事業支出。

  第四章 轉讓、轉租、抵押

  第二十九條本辦法所稱農村集體經營性建設用地使用權轉讓,是指農村集體經營性建設用地使用權人以出讓方式取得土地使用權后,將使用權再轉移的行為,包括出售、贈與以及司法處置、資產處置、法人或其他組織合并或分立等形式涉及的使用權轉移。以出讓方式取得集體經營性建設使用權的,不得分割轉讓。

  本辦法所稱農村集體經營性建設用地使用權轉租,是指土地使用權人以出讓、出租方式取得土地使用權后,土地使用權人再將其轉租給他人的行為。

  本辦法所稱農村集體經營性建設用地使用權抵押,是指在不轉移土地使用權的前提下,土地使用權人將該農村集體經營性建設用地使用權作為債權擔保的行為。已辦理土地登記,取得不動產權證書(集體建設用地使用權)的農村集體經營性建設用地可以參照國有建設用地使用權抵押的相關規定辦理抵押。

  第三十條農村集體經營性建設用地使用權轉讓的年限為原出讓合同約定年限減去已使用年限后的剩余年限。

  農村集體經營性建設用地使用權轉租的年限不得超過原出讓、出租合同約定年限減去已使用年限后的剩余年限。

  農村集體經營性建設用地使用權抵押年限,不得超過原出讓合同約定的使用年限內的剩余年限。

  第三十一條受讓人、承租人按照本辦法規定通過出讓、出租方式取得的農村集體經營性建設用地使用權,在使用年限內可以依法轉讓、轉租、抵押或者用于其他經濟活動,合法權益受國家法律保護,但法律法規另有規定,或者農村集體經營性建設用地所有權人、使用權人簽訂書面合同另有約定的除外。

  農村集體經營性建設用地使用權轉讓、轉租和抵押時,其地上合法建筑物及附著物隨之轉讓、轉租和抵押;農村集體經營性建設用地上的建筑物及附著物轉讓、轉租和抵押時,其占用范圍內的農村集體經營性建設用地使用權隨之轉讓、轉租和抵押。

  通過出讓、出租方式取得的農村集體經營性建設用地使用權分別轉讓、轉租的,原受讓人(承租人)的權利、義務隨之轉移。

  第三十二條  有下列情形之一的,不得轉讓、轉租農村集體經營性建設用地使用權:

 ?。ㄒ唬┪慈〉貌粍赢a權證書(集體建設用地使用權)的;

 ?。ǘ┪窗凑粘鲎專ǔ鲎猓┖贤s定支付出讓金(租金)的;

 ?。ㄈ┪窗凑粘鲎專ǔ鲎猓┖贤s定使用土地的;

 ?。ㄋ模┘w經營性建設用地使用權人已投資額占總投資額不足25%的;

 ?。ㄎ澹┓煞ㄒ幰幎ú坏媒灰椎钠渌樾?。

  第三十三條  農村集體經營性建設用地使用權轉讓、轉租通過韶關市公共資源交易一體化平臺公開交易的,交易機構對符合轉讓、轉租條件的宗地,發布交易信息和組織公開交易。

  第三十四條  農村集體經營性建設用地使用權轉讓的,雙方當事人應憑轉讓合同等材料辦理不動產轉移登記。

  第三十五條  通過農村集體經營性建設用地入市取得的建設用地使用權,可以辦理使用權抵押融資,但以下情形除外:

 ?。ㄒ唬┪慈〉貌粍赢a權證書(建設用地使用權)的;

 ?。ǘ┩恋貦鄬俨磺逦蛴袪幾h的;

 ?。ㄈ┥米愿淖冇猛净虼嬖谖刺幚硗戤叺倪`法建筑物、構筑物的;

 ?。ㄋ模┥暾埲艘蚜腥胧疟粓绦腥嗣麊蔚?;

 ?。ㄎ澹┮婪ū徊榉?、扣押的建設用地使用權;

 ?。┓煞ㄒ幰幎ú坏玫盅旱钠渌樾?。

  第三十六條  抵押農村集體經營性建設用地使用權,抵押雙方應持相關材料向縣不動產登記中心申請抵押登記。銀行業金融機構、自然人、企業均可以作為抵押權人申請以農村集體經營性建設用地使用權辦理不動產抵押相關手續。

  第三十七條  抵押農村集體經營性建設用地使用權,抵押雙方應當簽訂抵押合同。抵押合同不得違反國家法律法規和原出讓合同的約定。

  第三十八條  以農村集體經營性建設用地使用權作為抵押物的,債務人不履行債務時,抵押權人有權依法處分抵押物,并對處分所得享有優先受償權。

  抵押權實現后,不得改變土地所有權性質和出讓合同約定的使用條件。

  因處分抵押物而取得農村集體經營性建設用地使用權和地上建筑物及附著物所有權的,應當辦理權屬變更登記。

  第三十九條  土地抵押權因債務清償或者其他原因而消滅的,應當辦理注銷抵押登記。

  第五章 監督管理

  第四十條  經濟合作社、經濟聯合社或經濟聯合總社應當參照《廣東省村務公開條例》有關規定公開農村集體經營性建設用地入市相關信息,并將其納入集體資產和經濟合同臺賬,實行動態管理。

  第四十一條  經濟合作社、經濟聯合社或經濟聯合總社出讓、出租農村集體經營性建設用地使用權,原則上應當通過韶關市公共資源交易一體化平臺進行公開交易。否則,交易行為視為無效,相關部門不予辦理手續。

  第四十二條  入市雙方簽訂出讓、出租、轉讓或轉租合同后,納稅義務人應當按相關法律法規規定及時向縣稅務局足額繳納稅費,未及時足額繳納稅費的,縣稅務局按相關規定進行處置。

  第四十三條  農村集體經營性建設用地入市后,經濟合作社、經濟聯合社或經濟聯合總社所得地價款(租金)應當納入“三資”平臺進行監管,收繳及使用應當接受紀檢監察和審計等部門的監督檢查。各鎮人民政府負責落實村賬鎮代記制度,發現村集體或個人違規收繳或使用地價款(租金)的,應當移交有關紀檢監察機關處理。

  第四十四條  農村集體經營性建設用地使用權人應當嚴格按出讓(出租)合同及出讓監管協議的規劃用地性質、規劃要求、開發期限和條件等約定開發使用土地,未經批準不得改變土地用途、容積率、轉讓條件等條件。擅自改變的,農村集體經營性建設用地使用權人按出讓(出租)合同及出讓監管協議的約定承擔違約責任。

  第四十五條  農村集體經營性建設用地使用權人應當嚴格按照約定時間動工開發建設,逾期不建設或因其他非不可抗力因素導致土地閑置的,縣自然資源局應當責令改正,參照國有建設用地按《閑置土地處置辦法》進行處罰。

  第四十六條  農村集體經營性建設用地使用權人不得將農村集體經營性建設用地用于建設住宅或類似住宅的居住用房或者將地上已有的其他用途用房改為居住用房,保障性租賃住房除外,否則,縣自然資源局、縣住建管理局等部門按違法用地和違法建設相關規定進行查處。

  第四十七條  農村集體經營性建設用地所有權人應當充分尊重農村集體經營性建設用地使用權人的合法權益,在約定的土地使用年限內不得收回土地使用權。

  有下列情形之一的,農村集體經營性建設用地所有權人報經原批準用地的人民政府批準,可以收回土地使用權:

 ?。ㄒ唬殒偞骞苍O施和公益事業建設,需要使用土地的;

 ?。ǘ┎话凑张鷾实挠猛臼褂猛恋氐?;

 ?。ㄈ┮虺蜂N、遷移等原因而停止使用土地的。

  依照前款第(一)項規定收回農民集體所有的土地的,對農村集體經營性建設用地使用權人應當給予適當補償。

  收回農村集體經營性建設用地使用權,依照雙方簽訂的書面合同辦理,法律、行政法規另有規定的除外。

  土地使用年期屆滿,農村集體經營性建設用地使用權人繼續使用土地的,應當在期滿前一年,與農村集體經營性建設用地所有權人協商,在取得縣自然資源局同意后,經民主表決同意續期的,在同等條件下享有優先續期權,并按照市場評估價格確定土地出讓金或租金,重新簽訂合同,依照規定支付土地使用權出讓金或租金后,方可繼續使用土地;農村集體經營性建設用地使用權人不繼續使用土地的,應當無償交回土地,地上建筑物及構筑物補償依照雙方簽訂的書面合同約定執行。

  第四十八條  經濟合作社、經濟聯合社或經濟聯合總社應當承擔轄區內集體經營性建設用地的監督管理責任。依法行使農村集體經營性建設用地所有權的經濟合作社、經濟聯合社或經濟聯合總社和農村集體經營性建設用地使用權人是農村集體經營性建設用地入市監管的直接責任主體,經濟合作社、經濟聯合社或經濟聯合總社應當監督農村集體經營性建設用地使用權人,督促其合理和高效利用土地,并及時上報其違法違規用地及違法建設等行為。

  第四十九條  建立農村集體經營性建設用地信息管理制度和農村集體經營性建設用地入市誠信考核機制,進行實時動態管理??h自然資源局、各鎮人民政府及相關單位應當綜合評價農村集體經營性建設用地使用權人誠信考核記錄,對違約違規嚴重的進行通報,并限制其一定期限內不得參與土地競買活動。

  第六章 法律責任

  第五十條 違反《中華人民共和國土地管理法》第七十四條規定,買賣或者以其他形式非法轉讓土地的,按有關規定處理。

  第五十一條  有關單位相關工作人員在農村集體經營性建設用地入市交易及后續開發管理工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的,依法給予行政處分;構成犯罪的,依法追究其刑事責任。

  第五十二條  農村集體經濟組織經營管理者,在集體經營性建設用地入市過程中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊、弄虛作假的,或者擅自侵占、挪用集體經營性建設用地入市收益,構成犯罪的,依法移送司法機關追究其刑事責任。

  第七章 附則

  第五十三條  本辦法由乳源瑤族自治縣自然資源局負責解釋。

  第五十四條  本辦法自印發之日起施行,有效期2年。施行期間,法律法規及上級文件等另有規定的,從其規定。2022年7月27日印發的《乳源瑤族自治縣農村集體經營性建設用地入市管理辦法(試行)》(乳府規〔2022〕2號)同時廢止。

  附件:

  1.農村集體經營性建設用地使用權入市意愿表決書 (樣表)

  2.農村集體經營性建設用地入市意愿表(樣表)

  3.農村集體經營性建設用地使用權入市方案表決書(樣表)

  4.農村集體經營性建設用地入市方案編制提綱

  5.農村集體經營性建設用地入市申請表(樣表)

  6.集體經營性建設用地使用權出讓合同(示范文本)

  7.集體經營性建設用地使用權出租合同(示范文本)

  8.集體經營性建設用地使用權出讓監管協議(示范文本)

 

附件1:農村集體經營性建設用地使用權入市意愿表決書.docx

附件2:農村集體經營性建設用地入市意愿表.docx

附件3:農村集體經營性建設用地使用權入市方案表決書.docx

附件4:農村集體經營性建設用地入市方案編制提綱.docx

附件5:農村集體經營性建設用地入市申請表.docx

附件6:集體經營性建設用地使用權出讓合同示范文本.docx

附件7:集體經營性建設用地使用權出租合同示范文本.docx

附件8:集體經營性建設用地使用權出讓監管協議示范文本.docx


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